De Graafschap

Onder de kostprijs? Hoeveel winst hoopt de gemeente te maken via de de grondexploitatie?
Ondertussen lopen de rentelasten ook gewoon door, het lijkt mij zinvol om en prognose te maken van wat dat gaat kosten en hoeveel 'korting' je dan direct kan geven indien er direct gebouwd gaat worden. Daarnaast moet je je afvragen of de gemeente er wel goed aan doet om enkel de focus te leggen op de boekhouding, de overheid heeft ook als verantwoordelijkheid om te zorgen voor voldoende huisvesting? Goed, er leven in Biddinghuizen geen mensen op straat maar er zal vast een groep mensen zijn die wel graag een huis zouden willen kopen maar onder de huidige economische omstandigheden daar geen heil dan wel geen mogelijkheden toe zien.

Je hebt in deze discussie al reeds eens aangehaald dat de woningen in de Graafschap niet bedoelt waren voor zogenaamde starters. Een opmerkelijke uitspraak aangezien het starters zijn die een huis zoeken.

In diverse andere delen van Nederland tracht men het prijsniveau van huizen te ondersteunen door vooral niet te bouwen, de gedachte hierachter is om de kunstmatige schaarste in stand te houden. Dezelfde schaarste heeft in gunstige economische tijden geleid tot het opblazen van de huizenmarkt zeepbel, immers de prijsstijging van huizen heeft de afgelopen 20 jaar fors boven die van de kerninflatie gelegen. Ben je nu werkelijk van mening dat niet bouwen een goede manier is om de huizenmarkt weer op gang te brengen? Wat is nu eigenlijk het doel? Het bouwen van huizen of het op orde houden van de balansen van banken en gemeenten? Ik denk dat de markt zich niet gaat herstellen zolang er geen verliezen genomen gaan worden. Niet bouwen om zo de inflatie zijn werk te laten doen is ook een verlies nemen, een fors verlies van tijd wel te verstaan.

De slechte situatie van de woningmarkt is een landelijk probleem:

- de markt is jaren ernstig verstoord door hypotheekrente-aftrek en huursubsidie's. De overheid pompt zo miljarden per jaar in de woningmarkt met als resultaat een ernstig verstoorde woningmarkt. In andere Europese landen zijn ze al lang gestopt hiermee of er zelfs nooit mee begonnen. Eigenlijk had de hypotheekrenteaftrek afgebouwd moeten worden in de goede tijd (jaren negentig en 2000-2008) toen de huizenprijzen door het plafond gingen. Maar het CDA en de VVD wilden er niet eens over nadenken of erover praten. Weet je nog wel?: Het breekpunt van Balkenende?

- de banken lenen moeilijk geld uit: het is dus lastig om een hypotheek te krijgen.

Dat zijn allemaal zaken waaraan een gemeente niets kan doen. Ook bepaalt de gemeente niet de huizenprijzen, maar alleen de prijs van de grond die zij zelf uitgeeft.
Het grondbedrijf van de gemeente Dronten draait net quitte. Er staat welliswaar een plus onderaan de streep over 2011, maar dat komt door het eenmalig vrijvallen van een voorziening voor Poort. Als je deze vrijgevallen voorziening weglaat, dan blijft zo'n beetje 0% over onderaan de streep.

Als de gemeente dus goedkoper grond wil uitgeven, dan kan ze dit alleen doen door grond met verlies te verkopen en dat loopt al snel in de miljoenen verlies. Een gemeente moet een sluitende begroting hebben, dus die verliezen kunnen alleen worden opgevangen door:

1) de belasting fors te verhogen. Dat vind ik om diverse redenen niet zo'n goed idee
2) door fors te bezuinigen: denk aan het sluiten van de zwembaden of het nog zwaarder bezuinigen op voorzieningen bedoeld voor mensen die toch al bijna niets hebben. Dat vind ik om diverse redenen ook niet zo'n goed plan.

Aangezien het verkopen van grond onder de prijs miljoenen kost, moet er dus maar geaccepteerd worden dat de Graafschap een beetje minder snel volgebouwd wordt. Biddinghuizen zal groeien, maar in een laag tempo.

Met de rentelasten valt het gelukkig mee. Nederlandse overheden kunnen nu lenen tegen rentepercentages die onder de inflatie liggen. Dat betekent 'gratis' geld, want de diegene die het uitleent wordt niet eens meer gecompenseerd voor de waardedaling van het geld. Onlangs kon er zelfs (kortlopend) voor 0% geleend worden (bron: Nederland leent tegen 0%

Problemen in andere gemeenten
In Dronten lijken er nog geen grote problemen te zijn met het grondbedrijf. In Emmeloord hebben ze fors verlies geboekt, in Apeldoorn gigantische verliezen (college van B&W is opgestapt) en in Zeewolde laten ze e.a. nader uitzoeken door de rekenkamer. Ook de grondbedrijven van Kampen en Zwolle hebben miljoenen verlies gemaakt.

Ik heb speciaal voor Andre het artikel van deze week uit de Intermediair online gezet: Bouwcrisis maakt einde aan actieve grondpolitiek Hierin wordt beschreven dat gemeentes zich steeds minder met grondpolitiek gaan bezighouden en het aankopen en ontwikkelen van bouwgrond steeds meer aan de markt (moeten) overlaten.

Als er zes schapen over de dam zijn........

@Frank:

Ik meen uit de jaarrekening over 2011 te mogen aflezen dat de gemeente Dronten doodleuk 14.000 euro aan rente betaald heeft om dat stukje woestenij aan de Voor braak te laten liggen. De Graafschap zullen we het maar niet langer over hebben, 404.000 euro aan rentelasten op jaarbasis.
Maakt niet uit toch? We lenen immers met een negatieve rente en worden dus gewoon rijker dan dat we al waren. Gewoon überhaupt geen huizen bouwen op zo'n waardevol stukje polderklei :)

Hopelijk volgen er snel meerdere kopers want anders vrees ik dat de huidige mensen die daar een huis gekocht hebben nog heel lang in een soort van 'bouwput' blijven wonen.

Ik vraag me toch wel af wat het beleid van de gemeente is m.b.t. de Graafschap het probleem simpelweg afschuiven op een financieringsprobleem en slechte conjunctuur lost natuurlijk niets op. Een teruglopende betaalbaarheid voor de potentiële koper kan de overheid ondervangen door genoegen te nemen met minder. De rentekosten lopen immers wel door en men zou eens moeten doorrekenen wat het eventuele voordeel is wat men direct kan doorspelen aan deze koper, de gemeente heeft deze verliezen toch al. Nu kan ze deze verliezen eventueel nog positief aanwenden. De BTW verhoging heeft tevens tot een verslechterde betaalbaarheid geleid, slecht beleid bij de overheid is tegenwoordig de norm aan het worden. Economische problemen los je immers op door de betaalbaarheid slecht te houden en het liefst nog verder te verslechteren.

Nu moet men het dak dus repareren in de (zure) regen.

Overigens was het idee van Keynes om het stokje tijdelijk over te nemen als de particuliere investeerder het even liet afweten. De overheid kon dan de economie stimuleren door te investeren. Ik vrees echter dat zowel particulieren als overheden het momenteel laten afweten door te grote schulden. De oplossing van deze crisis gaat er één worden van schulden afbetalen en onhoudbare schulden saneren d.m.v. afboeken van onrealistische waarde en faillissementen.
Een proces waar we nu pas een beetje het begin van beginnen waar te nemen. Misschien kan Dronten als gidsgemeente optreden en alvast een begin maken, hekkensluiters zullen er tenslotte zat zijn.

@André

Heb je dit bericht gezien....? Zou het dan toch nog allemaal goed komen?

Nb: mijn bullshitradar slaat trouwens wel uit als een grondmakelaar met dit soort berichten komt